Lmp ou lmnp : Comment choisir votre statut de loueur en meublé ?

01.Comment distinguer le statut LMP du LMNP pour votre location meublée ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP) n'est pas un choix délibéré, mais une attribution automatique basée sur des critères fiscaux précis concernant vos revenus locatifs. Comprendre ces distinctions est fondamental pour anticiper les implications fiscales de votre activité de location meublée.

Historiquement, l'administration fiscale a mis en place ces statuts pour différencier les investisseurs dont la location meublée constitue une activité significative de ceux pour qui elle reste secondaire. La principale différence réside dans les seuils de revenus et l'impact sur l'imposition des bénéfices et des plus-values.

Quelles sont les conditions d'éligibilité aux statuts LMP et LMNP ?

Pour être qualifié de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), deux conditions cumulatives doivent être remplies, tel que défini par l'article 155, IV, 2 du Code Général des Impôts (CGI). Si l'une d'elles n'est pas respectée, vous relevez automatiquement du statut LMNP.

1. Recettes annuelles supérieures à 23 000 € : Le montant total de vos recettes annuelles issues de la location meublée (loyers charges comprises) doit excéder 23 000 €.
2. Recettes supérieures aux autres revenus du foyer fiscal : Ces recettes locatives doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, pensions, Bénéfices Industriels et Commerciaux non professionnels, Bénéfices Non Commerciaux, etc.).

Si vous ne remplissez pas la première condition (recettes inférieures ou égales à 23 000 €), ou si vous la remplissez mais pas la seconde (recettes locatives inférieures aux autres revenus du foyer), vous êtes alors considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il est important de souligner que ces critères sont évalués chaque année.

02.Fiscalité du LMP et LMNP : avantages, inconvénients et choix du régime

La fiscalité est le cœur de la distinction entre LMP et LMNP, offrant des régimes d'imposition distincts avec leurs propres avantages et contraintes. Les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Régimes d'imposition pour le LMNP

Pour le Loueur en Meublé Non Professionnel, deux régimes fiscaux sont possibles, sous conditions de revenus :

1. Le régime Micro-BIC

Ce régime est accessible si vos recettes annuelles n'excèdent pas :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques.
• 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes.

Sous ce régime, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sur vos recettes, sans avoir à justifier vos charges :

• 50 % d'abattement pour les locations meublées classiques.
• 71 % d'abattement pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes.

Ce régime est intéressant pour ceux dont les charges réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire. Le revenu imposable est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

2. Le régime réel simplifié

Ce régime devient obligatoire si vous dépassez les seuils du Micro-BIC, mais il est aussi accessible sur option même si vous êtes en dessous des seuils. Il permet de déduire toutes les charges réelles liées à l'activité (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, petits travaux, etc.) et surtout, d'amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier.

03.Comment passer du statut LMNP à LMP et vice-versa ?

Le passage d'un statut à l'autre n'est pas une option, mais une conséquence de l'évolution de vos revenus locatifs et de ceux de votre foyer fiscal. Ce basculement peut avoir des implications fiscales et administratives importantes.

Le passage automatique au LMP

Si au cours d'une année fiscale, vos recettes locatives dépassent 23 000 € ET qu'elles sont supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal, vous basculez automatiquement en statut LMP pour cette année. Il est donc essentiel de suivre attentivement vos recettes pour anticiper ce changement et ses conséquences.

Retour au statut LMNP

De la même manière, si vous ne remplissez plus l'une des deux conditions du LMP, vous redevenez LMNP. Par exemple, si vos recettes locatives passent en dessous de 23 000 €, ou si vos autres revenus d'activité deviennent supérieurs à vos recettes locatives meublées.

04.Tableau récapitulatif : LMNP vs LMP

05.Foire aux questions sur la location meublée (LMP/LMNP)

Que se passe-t-il si je suis LMNP et que je dépasse les seuils ?

Si vous dépassez les seuils de recettes ou les conditions de comparaison avec les autres revenus du foyer fiscal, vous basculez automatiquement en statut LMP. Il est crucial d'anticiper ce changement car il entraîne des obligations fiscales et sociales différentes, notamment l'assujettissement aux cotisations sociales des indépendants.

Est-il possible de choisir son statut (LMP ou LMNP) ?

Non, le statut LMP ou LMNP n'est pas un choix, mais une qualification automatique attribuée par l'administration fiscale en fonction de critères de revenus précis. Vous ne pouvez pas opter pour l'un ou l'autre si les conditions légales ne sont pas remplies. Cependant, vous pouvez agir sur vos revenus pour influencer votre situation.

Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé ?

Oui, toute activité de location meublée, qu'elle soit LMP ou LMNP, doit être déclarée auprès du greffe du tribunal de commerce via le formulaire P0i (Déclaration de début d'activité non salariée). Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location. Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET.

Quel statut est le plus avantageux ?

06.Il n'y a pas de statut universellement