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    Compta Spot - Trouvez votre expert-comptable
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    Compta Spot

    Créer votre SCIavec le bon expert-comptable

    Gérez et transmettez votre patrimoine immobilier bien accompagné, du choix IR / IS à la rédaction des statuts.

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      Le bon statut, le bon régime fiscal, dès le départ. Un expert-comptable analyse votre projet de SCI et vous oriente — là où un site vous laisse cocher seul.

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    Associés en rendez-vous avec leur expert-comptable pour créer leur SCI

    Créer une SCI, c'est un levier patrimonial — à condition de bien choisir entre IR et IS dès le départ.

    Régime fiscal, rédaction des statuts, répartition des parts, stratégie de transmission : les bons choix conditionnent toute la vie de la SCI. Un expert-comptable vous accompagne dès la première étape, et reste à vos côtés ensuite.

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    Premier échange avec votre cabinet sous 24 h, puis immatriculation prise en charge de bout en bout. Statuts, pièces, répartition des parts, objet immobilier : tout est contrôlé et conforme avant dépôt au greffe.

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    Les étapes clés pour créer votre SCI

    Un process clair en 5 étapes, piloté de bout en bout par votre expert-comptable.

    1. Sous 24h

      Étape 01

      Échange avec votre expert-comptable

    2. Étape 02

      Domiciliation et capital

    3. Étape 03

      Rédaction et signature des statuts

    4. Étape 04

      Dépôt du dossier et annonce légale

    5. Étape 05

      SIRET et acquisition des biens

    Pourquoi créer une SCI pour votre patrimoine immobilier ?

    Transmettre, acheter à plusieurs et optimiser sa fiscalité immobilière : l'outil de référence pour gérer son patrimoine, accompagné par le bon expert-comptable.

    • Transmettre en douceur

      La donation progressive de parts profite de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, avec une décote de valeur des parts et la possibilité de démembrer (usufruit / nue-propriété).

    • Acheter et gérer à plusieurs

      La SCI évite les blocages de l'indivision : les règles de décision et de cession des parts sont fixées dans les statuts. Idéale pour un couple, une famille ou des associés investisseurs.

    • Optimiser la fiscalité immobilière

      Selon votre objectif, l'IR permet de déduire les intérêts d'emprunt et les travaux, l'IS d'amortir le bien pour réduire l'impôt courant. Deux logiques opposées à arbitrer dès la création.

    • Séparer et protéger le patrimoine

      La SCI isole l'immobilier de votre activité : détenir les murs en SCI et louer à votre société d'exploitation protège le bien et organise des loyers déductibles côté entreprise.

    Être mis en relation gratuitement

    Chaque projet mérite
    le bon partenaire

    Des dizaines d'entrepreneurs ont trouvé leur cabinet comptable idéal

    Anthony
    Anthony
    Régalys Conseils • Belcodène

    "Un accompagnement parfait de la part de RÉGALYS CONSEILS. Anthony et son équipe sont au top : réactifs, à l’écoute et toujours de très bons conseils, avec une excellente connaissance de leur domaine. L’accompagnement est régulier tout au long de l’année, et non limité à un simple rendez-vous annuel comme j’ai pu le connaître auparavant. Grâce à eux, j’ai compris à quel point le choix d’un cabinet compétent est primordial dans notre profession libérale."

    — Alexia Cotteret
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    Mohamed
    NEOM EXPERTS • Nice

    "Je suis très satisfaite des compétences de ce cabinet Mohamed est un expert comptable très à l écoute , très compétent qui prend son temps....je le conseille vivement"

    — Alex Alex
    Anthony
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    Régalys Conseils • Belcodène

    "Le cabinet Regalys Conseils m’accompagne sur la gestion comptable et fiscale depuis quelques temps maintenant et je suis très satisfaite du suivi. L’équipe est réactive et prend le temps d’expliquer les choses clairement. Tant mon conjoint que moi même sommes très satisfaits du suivi de notre dossier dans nos activités respectives. Un cabinet sérieux sur lequel on peut vraiment s’appuyer, ça change !"

    — Eva Camossetto
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    Cécile
    EXPERTEO CONSEIL • LYON

    "Très professionnelle, disponible et réactive. Mme Coste comprend parfaitement les besoins de ses clients et sait s’adapter pour accompagner efficacement l’entreprise et son dirigeant. Un véritable relais notamment durant une période complexe."

    — Client vérifié
    Anthony
    Anthony
    Régalys Conseils • Belcodène

    "J’ai connu Regalys par le bouche-à-oreille. Cela fait un peu plus d’un an que j’ai changé de cabinet comptable, et c’est sans aucun doute l’une des meilleures décisions que j’aie prises pour le bien de ma société. L’accompagnement, l’écoute et la disponibilité sont réellement au rendez-vous. Je ne peux que recommander Regalys, aussi bien à travers cet avis qu’auprès de mon entourage."

    — Z'art Team

    Et si je le fais autrement ?

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    Trouver mon expert

    Une SCI exigeante, des bases solides

    Chaque point de vigilance de la SCI devient un atout avec le bon expert-comptable à vos côtés.

    • Une responsabilité indéfinie à maîtriser

      En SCI, les associés répondent des dettes sur leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts (de façon subsidiaire : les créanciers poursuivent la société d'abord). Ce n'est pas une responsabilité limitée comme en SARL ou SAS.

      Avec votre expert

      Votre expert-comptable structure le capital et l'endettement pour maîtriser ce risque.

    • Le choix IR / IS, structurant et durable

      L'IR fait remonter les revenus fonciers chez les associés ; l'IS permet d'amortir mais génère une plus-value professionnelle lourde à la revente. L'option IS devient définitive après le 5e exercice.

      Avec votre expert

      On chiffre les deux scénarios avant de figer un choix difficilement réversible.

    • La location meublée, incompatible à l'IR

      La location meublée est une activité commerciale : exercée par une SCI à l'IR, elle peut entraîner un passage forcé à l'IS, avec de lourdes conséquences fiscales non anticipées.

      Avec votre expert

      Votre cabinet vérifie la cohérence entre votre projet locatif et votre régime.

    • Des obligations à transformer en pilotage

      Comptabilité (allégée à l'IR, complète à l'IS), déclarations foncières, assemblée générale annuelle avec PV : un formalisme réel, surtout avec plusieurs biens ou à l'IS.

      Avec votre expert

      Un expert-comptable inscrit à l'Ordre gère le formalisme et en fait un outil de décision.

    Quels sont les documents indispensables pour créer votre SCI ?

    Pour immatriculer votre SCI, vous aurez besoin des pièces suivantes.

    1. Formulaire unique de création

      Document officiel regroupant toutes les infos de la SCI (remplace l'ex-M0), à compléter avec précision et à signer.Votre expert-comptable le complète sans erreur.

    2. Statuts rédigés et signés par les associés

      Ils définissent l'objet immobilier, la répartition des parts, les pouvoirs du gérant, les clauses de cession et la durée (jusqu'à 99 ans).Rédaction sur mesure par votre cabinet, avec le bon choix IR / IS.

    3. Attestation de dépôt du capital

      Délivrée par la banque pour les apports en numéraire déposés sur un compte au nom de la SCI — le capital reste souvent symbolique.On vous guide sur le montant du capital et le financement par emprunt.

    4. Justificatif du siège social

      Bail, attestation d'hébergement ou contrat de domiciliation : il prouve l'adresse de la société civile.Votre cabinet vous guide selon votre situation, y compris domicile du gérant.

    5. Acte notarié (si apport d'un bien immobilier)

      L'apport d'un bien au capital de la SCI passe par un notaire, avec publication au service de la publicité foncière.Votre cabinet coordonne l'opération avec le notaire.

    6. Pièce d'identité du ou des gérants

      Copie recto-verso d'une CNI ou d'un passeport valide pour chaque gérant désigné dans les statuts.

    7. Déclaration de non-condamnation et de filiation

      Elle confirme que le gérant peut légalement diriger la société : à remplir, signer et joindre au dossier.

    8. Attestation de publication de l'annonce légale

      Fournie après publication dans un journal habilité, elle officialise la création de la SCI.Votre cabinet gère la publication et vous fournit l'attestation.

    9. Déclaration des bénéficiaires effectifs

      Elle identifie les associés qui contrôlent réellement la SCI (détenant plus de 25 % des parts).On vous aide à remplir le formulaire sans erreur.

    Combien coûte la création d'une SCI en 2026 ?

    Au-delà des honoraires d'accompagnement, la création d'une SCI implique des frais administratifs réglementés. Voici le détail.

    Frais obligatoires 2026

    • Annonce légale de constitution (forfait SCI)~ 191 €
    • Frais de greffe / immatriculation au RCS~ 63,54 €
    • Déclaration des bénéficiaires effectifs~ 20,34 €
    • Notaire (si apport d'un bien immobilier)Variable, en sus
    • Total frais obligatoiresà partir de ~ 250 – 280 € (hors notaire)

    Frais réglementés à la charge des associés. L'apport d'un bien immobilier ajoute des frais de notaire. Les honoraires d'accompagnement varient selon le cabinet.

    Avec un expert-comptable Compta Spot

    Des statuts de SCI mal rédigés ou un mauvais choix IR / IS coûtent bien plus cher que l'accompagnement. Un expert-comptable facture en général 300 à 800 € pour la création d'une SCI — et quand c'est lui qui gère ensuite votre comptabilité, vous obtenez un tarif avantageux et un seul interlocuteur, de l'immatriculation aux déclarations.

    Le bon régime fiscal dès le départ évite des erreurs très coûteuses à la revente.

    Quelle fiscalité et quel régime pour votre SCI ?

    Fiscalité et régime social de la SCI

    La SCI est transparente à l'impôt sur le revenu (IR) par défaut : les revenus fonciers sont imposés directement chez les associés, au prorata de leurs parts, avec déduction des intérêts d'emprunt. Une option pour l'impôt sur les sociétés (IS) permet d'amortir le bien, mais alourdit la plus-value à la revente et devient définitive après 5 ans. Le gérant non rémunéré ne paie aucune cotisation sociale — la SCI ne procure donc pas de protection sociale.

    SCI à l'IR (par défaut)

    Transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers au barème de l'IR (+ prélèvements sociaux de 17,2 %). Les intérêts d'emprunt et les travaux sont déductibles. Idéal pour percevoir des revenus et transmettre.

    SCI à l'IS (sur option)

    La société est imposée à l'IS (15 % puis 25 %) et amortit le bien, ce qui réduit l'impôt courant. Mais à la revente, les amortissements sont réintégrés : la plus-value professionnelle est lourde. Idéal pour capitaliser, pas pour revendre vite.

    Régime social & TVA

    Gérant non rémunéré : aucune cotisation sociale, mais aucune protection sociale acquise. La location nue est hors champ de la TVA. La location meublée, elle, est une activité commerciale incompatible avec l'IR.

    SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir ?

    SCI à l'IR ou à l'IS ?

    L'IR fait remonter les revenus fonciers chez les associés et permet de déduire les intérêts d'emprunt : il favorise la perception de revenus et la transmission. L'IS permet d'amortir le bien et de réduire l'impôt pendant la détention, mais génère une plus-value professionnelle lourde à la revente. Le choix dépend de votre objectif : percevoir vs capitaliser. Il est difficilement réversible.

    SCI à l'IR

    Imposition des bénéfices
    Revenus fonciers au barème de l'IR (transparence)
    Déduction des charges
    Intérêts d'emprunt et travaux déductibles
    Amortissement du bien
    Non
    Plus-value à la revente
    Régime des particuliers (abattements pour durée)
    Location meublée
    Interdite
    Réversibilité
    Régime par défaut
    Idéal pour
    Percevoir des revenus, transmettre

    SCI à l'IS

    Imposition des bénéfices
    IS au niveau de la société (15 % puis 25 %)
    Déduction des charges
    Toutes charges déductibles + amortissement
    Amortissement du bien
    Oui (réduit le résultat imposable)
    Plus-value à la revente
    Plus-value pro : réintégration des amortissements (lourde)
    Location meublée
    Possible
    Réversibilité
    Option révocable jusqu'au 5e exercice, puis définitive
    Idéal pour
    Capitaliser, réinvestir les loyers
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    La comptabilité de votre SCI, confiée à un vrai expert-comptable

    Compta Spot vous met en relation avec un cabinet inscrit à l'Ordre, spécialisé en immobilier et patrimoine. Gratuit et sans engagement — l'accompagnement humain qui sécurise votre SCI au quotidien.

    • Un expert-comptable inscrit à l'Ordre

      Votre cabinet tient la comptabilité de la SCI et établit vos déclarations : 2072 à l'IR, liasse fiscale complète à l'IS. Des comptes fiables, signés par un professionnel responsable.

    • Concentrez-vous sur votre patrimoine

      Votre expert suit vos échéances (déclaration des revenus fonciers ou IS, CFE, PV d'assemblée annuelle) et vous alerte avant chaque date clé. Vous pilotez, sans subir l'administratif.

    • Le bon traitement de vos biens

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    • Un vrai pilotage de votre SCI

      Revenus fonciers, résultat IS, comptes courants d'associés, rentabilité par bien : des décisions chiffrées et expliquées, pas des tableaux de bord laissés à votre interprétation.

    • Une stratégie de transmission

      Donation de parts, démembrement usufruit / nue-propriété, décote de parts : votre expert structure la transmission de votre patrimoine avec vous. Un conseil sur mesure, pas un simulateur générique.

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    Un doute avant de créer votre SCI ?

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    IR ou IS, apport ou acquisition, répartition des parts, stratégie de transmission : échangez de vive voix avec un conseiller Compta Spot. On répond à vos questions et on vous oriente vers le bon expert-comptable spécialiste SCI. Gratuit, sans engagement.

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    Du lundi au vendredi — réponse immédiate, sans engagement.

    Les questions fréquentes sur la création d'une SCI

    • Une SCI (société civile immobilière) est une société dont l'objet est la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle réunit au moins deux associés, son capital est divisé en parts sociales et elle ne peut pas exercer d'activité commerciale. C'est l'outil de référence pour investir, gérer et transmettre de l'immobilier à plusieurs.

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    Ce que les investisseurs nous demandent le plus souvent

    Les réponses claires de nos experts-comptables aux questions qui reviennent avant de créer une SCI.

    QComment transmettre un patrimoine via une SCI ?

    La SCI permet de donner progressivement des parts à ses enfants en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. La valeur des parts bénéficie souvent d'une décote (10 à 20 %) par rapport à la valeur du bien, et le démembrement (donation de la nue-propriété en conservant l'usufruit) réduit encore l'assiette taxable tout en gardant les revenus. Votre expert-comptable construit le calendrier de donations le plus efficace.

    QLa SCI peut-elle faire de la location meublée ?

    Pas à l'IR : la location meublée est une activité commerciale, incompatible avec le régime fiscal des sociétés civiles. Une SCI à l'IR qui loue en meublé risque un passage forcé à l'IS, avec de lourdes conséquences. Seule une SCI ayant opté pour l'IS peut louer en meublé sereinement. Une activité meublée très marginale (moins de 10 % des recettes) peut être tolérée. Votre expert-comptable sécurise le montage en amont.

    QPeut-on acheter sa résidence principale en SCI ?

    C'est possible mais rarement intéressant : on perd l'exonération de plus-value sur la résidence principale, l'accès au prêt à taux zéro et certains avantages, pour une complexité administrative accrue. La SCI prend tout son sens pour de l'investissement locatif ou de la transmission, beaucoup moins pour loger sa propre famille. Votre expert-comptable vérifie la pertinence selon votre situation.

    QSCI à l'IS : quel est le piège de la plus-value à la revente ?

    À l'IS, on amortit le bien chaque année, ce qui réduit le résultat imposable pendant la détention — c'est l'atout. Mais à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix de vente moins valeur amortie) : les amortissements sont réintégrés et fortement taxés, sans l'abattement pour durée de détention des particuliers. L'IS favorise donc la capitalisation longue, pas la revente rapide. Votre expert-comptable modélise l'impact à la sortie avant de choisir.

    QQuelles sont les obligations comptables annuelles d'une SCI ?

    À l'IR, les obligations sont allégées : un suivi des recettes et dépenses et la déclaration n° 2072. À l'IS, la SCI tient une comptabilité d'engagement complète (bilan, compte de résultat, annexe) et dépose une liasse fiscale. Dans tous les cas, une assemblée générale annuelle avec procès-verbal est requise. Un expert-comptable inscrit à l'Ordre prend en charge l'ensemble et fiabilise vos déclarations.

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