LMNP : optimiser la fiscalité de votre location meublée

En location nue, les loyers sont imposés comme revenus fonciers, sans amortissement possible. En LMNP, les loyers relèvent des BIC : au régime réel, vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, l'imposition des loyers. Le LMNP est généralement bien plus avantageux fiscalement.

Au micro-BIC, non : l'abattement est automatique. Au régime réel, c'est fortement recommandé : la comptabilité BIC, le plan d'amortissement et la liasse fiscale (2031) demandent une vraie technicité. Une erreur d'amortissement peut coûter cher. Sur Compta Spot, comparez gratuitement des experts spécialisés LMNP.

Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain, environ 85 % du prix) et du mobilier, sur leur durée d'usage. Cet amortissement est une charge comptable sans sortie d'argent qui réduit le résultat imposable. Il ne peut pas créer de déficit mais se reporte sans limite de durée.

En général 20 à 30 ans pour la structure du bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier et les équipements (literie, électroménager). Ces durées sont ventilées poste par poste par l'expert-comptable, en fonction de la nature réelle des composants du bien.

Le réel est presque toujours gagnant dès qu'il y a un emprunt ou des charges importantes, car l'amortissement neutralise souvent l'impôt. Le micro-BIC (abattement 50 %) ne se justifie que si vos charges réelles et amortissements sont inférieurs à la moitié de vos loyers. Un expert-comptable chiffre les deux scénarios.

Oui. La principale évolution est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente la plus-value taxable. L'avantage fiscal pendant la détention (loyers peu ou pas imposés) reste très fort. L'arbitrage doit simplement intégrer l'horizon de revente.

Vous passez en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) lorsque vos recettes meublées dépassent 23 000 € par an ET deviennent supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Le LMP a des règles sociales (cotisations) et fiscales différentes, qu'un expert-comptable vous aide à anticiper.

Pas en SCI à l'impôt sur le revenu : la location meublée est une activité commerciale incompatible avec l'objet civil. Il faudrait une SCI à l'IS ou une autre structure (SARL de famille). Pour un seul bien meublé, le LMNP en direct est généralement plus simple et plus avantageux.

L'achat d'un bien neuf en résidence services avec bail commercial et services para-hôteliers permet de récupérer 20 % de TVA sur le prix. En contrepartie, un engagement de location d'environ 20 ans s'applique : une sortie anticipée peut entraîner un reversement partiel de la TVA récupérée.

Non, en LMNP les revenus ne sont pas soumis aux cotisations sociales des indépendants (seulement aux prélèvements sociaux de 17,2 %) et ne génèrent donc pas de droits à la retraite. C'est l'une des différences majeures avec le statut LMP, qui relève des cotisations sociales des indépendants.

Comptez 300 à 600 € par an pour la comptabilité d'un bien au régime réel, parfois moins via des offres en ligne spécialisées. Ce coût est déductible et largement compensé par l'économie d'impôt générée par l'amortissement.