SCI : structurer et transmettre votre patrimoine immobilier

L'IR convient si vous voulez percevoir des revenus et revendre à terme : transparence fiscale et exonération de plus-value après 22 ans. L'IS convient à une logique de capitalisation longue : l'amortissement réduit l'impôt pendant la détention, mais alourdit la plus-value à la revente. L'option IS étant irrévocable, faites le choix avec un expert-comptable.

Non. La SCI exige au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. La répartition des parts est libre (par exemple 99 % / 1 %). Pour détenir seul, il faut une autre structure comme la SARL ou la SAS unipersonnelle.

En indivision, les décisions importantes requièrent l'unanimité des indivisaires, ce qui bloque souvent la gestion. En SCI, les règles de décision (majorité, gérance) sont fixées librement dans les statuts, ce qui facilite la gestion à plusieurs et évite les blocages en cas de désaccord.

Par donation progressive de parts aux enfants : chaque parent peut transmettre 100 000 € de parts par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Les parts bénéficient d'une décote, et le démembrement (donation de la nue-propriété) réduit encore la base taxable. C'est l'un des outils de transmission les plus efficaces.

Le donateur conserve l'usufruit (revenus et gestion) et transmet la nue-propriété aux enfants. La valeur taxable de la nue-propriété est réduite selon un barème fiscal lié à l'âge de l'usufruitier. Au décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires sur l'usufruit éteint.

Pas à l'IR : la location meublée est une activité commerciale incompatible avec l'objet civil de la SCI. Seule une SCI à l'IS peut louer en meublé. Pour de la location meublée, le statut LMNP en direct ou une SARL de famille sont souvent préférables.

Une SCI à l'IR a des obligations allégées (suivi des recettes et dépenses, déclaration 2072). Une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité complète : bilan, compte de résultat, annexes et liasse fiscale. Dans ce cas, l'accompagnement par un expert-comptable est quasi indispensable.

Non, elle est illimitée : les associés répondent des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts. Elle est toutefois subsidiaire : un créancier doit d'abord poursuivre la SCI avant de se retourner vers les associés.

Oui, par cession de ses parts à un autre associé, à un tiers (souvent soumis à agrément des autres associés selon les statuts) ou par donation. La cession de parts de SCI à l'IR relève du régime des plus-values immobilières des particuliers ; à l'IS, du régime des plus-values sur titres.

Comptez à partir de 500 €/an pour une SCI à l'IR simple, et 800 à 2 500 €/an pour une SCI à l'IS (comptabilité complète et liasse fiscale). Le coût dépend du nombre de biens, du régime et du volume d'opérations.